1

2

3

4

5

 

Do czego potrzebne jest pośrednictwo

Kiedy znajdujemy się w sytuacji, gdy chcemy lub musimy sprzedać kupić lub wynająć mieszkanie, mamy do wyboru dwie opcje, z których jedna polega na skorzystaniu z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami a druga możliwość to zajmowanie się transakcją samodzielnie. Każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety, należy więc rozważyć, czy opłaca się zrezygnować z pośrednika, licząc się z ryzykiem i utratą czasu. Bez wątpienia największym minusem usług pośrednictwa są koszty, jakie przy tym ponosimy, w postaci prowizji wynoszącej dla sprzedającego i kupującego od 1,5 do 3 proc. ceny transakcyjnej. Do tego dochodzą koszty notarialne, czyli taksa notarialna i podatek od niej oraz podatek od sprzedaży nierychliwości i opłata sądowa. Są to koszty nieuniknione, które ponosimy niezależnie od tego czy korzystamy z usług biura nieruchomości. Generalnie kwoty z tym związane mogą być znaczące, jednak możliwe są negocjacje co do wysokości prowizji. Ważne jest, żeby wybrać pośrednika, który gwarantuje profesjonalną jakość obsługi. Profesja ta wymaga licencji zawodowej, dlatego należy upewnić się, czy pośrednik się nią legitymuje. Wybrane biuro nieruchomości powinno przedstawić kalkulację kosztów, jednak orientacyjny wykaz kosztów możemy przygotować samodzielnie korzystając z internetowych kalkulatorów opłat.

Pożytki z pośrednika nieruchomości

Kupowanie lub sprzedawanie nieruchomości to transakcje, które można przeprowadzać z udziałem pośrednika lub bez jego udziału. W tym pierwszym przypadku obrót zapośredniczony jest przez agenta nieruchomości, który jest specjalistą reprezentującym biuro nieruchomości lub samodzielnym pracownikiem. Dlatego każdy, kto zamierza dokonać transakcji na rynku nieruchomości, stoi przed decyzją, czy skorzystać w tym celu z usług pośrednika. Decyzja ta inaczej wygląda to z perspektywy kupującego i sprzedającego nieruchomość, przede wszystkim ze względu na prowizję, którą pobiera agencja nieruchomości w momencie transakcji. Dla osoby sprzedającej nieruchomość prowizja ta jest niższa niż dla kupującego, a bywa, że sprzedawca jest z niej zwolniony. Wysokość prowizji waha się od 1,5 do 3 proc. ceny transakcyjnej (plus podatek VAT). Z kolei dla wynajmującego i najemcy mieszkania prowizja wynosi zwykle równowartość jednomiesięcznego czynszu najmu. W przypadku sprzedaży mieszkania, domu czy gruntu duże znaczenie ma wycena nieruchomości, za którą odpowiada rzeczoznawca majątkowy. Zajmuje się on ustaleniem wartości rynkowej nieruchomości, która jest przewidywaną ceną nieruchomości, jaka jest możliwa do uzyskania na rynku. Rzeczoznawca tak jak pośrednik w obrocie nieruchomości to zawód regulowany, wymagający licencji.

Skąd brać pieniądze na zakup nieruchomości

Decydując się na zakup nieruchomości najczęściej nie jesteśmy w stanie ponieść jego kosztów z własnych środków. Rozwiązaniem które mimo tego pozwoli nam na kupno mieszkania, domu lub działki jest kredyt hipoteczny, czyli długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Oferta kredytów hipotecznych jest szeroka, jednak otrzymanie go wcale nie jest proste. Obecnie w Polsce ponad dwadzieścia banków oferuje kredyt hipoteczny, a w każdym z nich dostępne jest co najmniej kilka wariantów takiej transakcji. O wyborze jednego z nich decyduje waluta w jakiej zamierzamy wziąć kredyt, a są to złoty, euro lub franki szwajcarskie. Już w tym elemencie decyzje mogą mieć poważne konsekwencje, jak pokazuje sytuacja osób, które wzięły kredyt we frankach szwajcarskich. W krótkim czasie kurs tej waluty wobec złotówki bardzo wzrósł, co sprawiło, że koszt kredytu gwałtownie się zwiększył a kredytobiorcy mieli problem z jego spłacaniem. Dodatkowym zmartwieniem może być fakt, że kredyt na zakup nieruchomości bierze się na 30 do 50 lat. Oprócz okresu kredytowania inne czynniki, które porównujemy biorąc kredyt hipoteczny, to wysokość rat, oprocentowanie, wysokość prowizji i ubezpieczenia. Starając się o kredyt należy przedstawić w banku zaświadczenie o zarobkach i dokumenty dotyczące nieruchomości.

Jakie mieszkanie warto kupić

Kupowanie nieruchomości może być motywowane chęcią jej użytkowania lub też korzystnego ulokowania pieniędzy. Kupiec zainteresowany kupnem mieszkania, domu lub działki do celów ściśle mieszkaniowych postępuje inaczej od tego, który traktuje ów zakup jako kolejną inwestycję. W pierwszym przypadku na decyzję mają wpływ potrzeby mieszkańców lokalu lub budynku, które będą inne dla młodej rodziny, a inne dla starszej osoby. Kupno mieszkania jest zwykle prostsze i tańsze, przy jednakowym standardzie, od budowy domu czy nawet zakupu gotowego budynku. W Polsce zapotrzebowania na własne mieszkanie jest bardzo duże, a podaż mieszkań nie zaspokaja wciąż popytu. Dotyczy to szczególnie mieszkań nowych, oferowanych prze deweloperów na rynku pierwotnym. Zakup takiego mieszkania jest sprawą o tyle specyficzną, że zazwyczaj jest ono w tym momencie dopiero w fazie projektowania, więc istnieje tylko na papierze. Nie możemy być do końca pewni, czy mieszkanie na budowanym osiedlu sprosta naszym wymaganiom, klient musi zaufać deweloperowi. Dlatego należy sprawdzić jego wiarygodność, bo nawet rynkowi potentaci mogą przeżywać problemy. Dobrze jest także zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oraz sprawdzić na miejscu odstępność komunikacji, szkół, przedszkoli czy lokali usługowych.

Nieruchomości budynkowe i lokalowe

Dylemat wyboru pomiędzy własnym mieszkaniem w bloku lub kamienicy a domem jednorodzinnym ma swoje odzwierciedlenie w rozróżnieniu prawnym na nieruchomości lokalowe i budynkowe. Nieruchomość budynkowa stanowi budynek trwale związany z gruntem, który nie wchodzi w skład nieruchomości gruntowej, tylko jest odrębnym przedmiotem własności. Nieruchomość tego rodzaju powstaje, gdy wpisany do księgi wieczystej właściciel gruntu wybuduje na nim budynek. Tak samo jest gdy użytkownik wieczysty kupuje budynek przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W obu przypadkach nieruchomości gruntowa i budynkowa wzajemnie się do siebie odnoszą, a w konsekwencji niemożliwe jest nabywanie budynku bez rozwiązania kwestii własności gruntu i odwrotnie. W praktyce takie sytuacje się zdarzają, co obserwujemy w dużych miastach, w których po wojnie pobudowano budynki na gruntach mających swoich właścicieli. Takie sytuacje są wciąż częste w Warszawie, co sprawia, że duże obszary zabudowy mają niejasny status prawny i czekają na rozwikłanie. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku nieruchomości lokalowych, która w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej). Nieruchomość lokalowa jest lokalem mieszkalnym lub lokalem o innym przeznaczeniu.

Prawne aspekty posiadania nieruchomości

Posiadanie pewnych rzeczy jest w sensie prawnym mało skomplikowane i zbieżne z codziennym doświadczeniem, jak to jest choćby przedmiotami codziennego użytku. Inaczej to wygląda w przypadku nieruchomości, które są zróżnicowane, tak jak rozmaite są potrzeby ludzi związane z ich użytkowaniem. Według podstawowej definicji prawnej nieruchomość to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, czyli grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków, o ile na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie prawne rozróżnienie odnosi się do nieruchomości gruntowej, budynkowej i lokalowej. Do tego dochodzi ujęcie prawne, które z nieruchomością wiąże z założoną księgą wieczystą, która ma określać stan prawny. Jednak nie wszystkie nieruchomości mają założoną księgę, co szczególnie powszechne jest dla działek w Polsce środkowo-wschodniej. W kodeksie prawnym oddzielnie klasyfikuje się grunty rolne, wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej oraz zwierzęcej oraz grunty, na której nie prowadzi się takiej działalności. Właściciel gruntów rolnych zwolniony jest z podatków od nieruchomości, chyba że prowadzi się tam działalność gospodarczą. Stawka podatku ustalana jest przez samorządy.

Podstawowe rodzaje nieruchomości

Każdy, kto grał w kultową grę Monopol dobrze wie, jak bardzo na wyobraźnie mogą działać pozornie nieciekawe nieruchomości. Bycie posiadaczem cennych gruntów, na których pobudowane są wartościowe budynki, jest powszechnie uznawane za jeden atrybutów bogactwa. Ze strony prawnej wygląda to mniej pasjonująco, jednak każdy obecny lub przeszły właściciel nieruchomości powinien przyswoić sobie podstawowe informacje z zakresu prawa rzeczowego, które dotyczą właśnie nieruchomości. Pod tym mianem rozumiane są części powierzchni ziemi, które stanowią odrębny przedmiot własności, a także budynki związane trwale z gruntem lub fragmenty tych budynków, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności od gruntu. Do rodzajów nieruchomości zaliczają się: nieruchomości budynkowe, nieruchomości gruntowe oraz nieruchomości lokalowe. Należy odróżnić nieruchomość gruntową od działki. Ta pierwsza może składać się z jednej lub kilku działek gruntu, które są oddzielne, ale w sensie prawnym stanowią całość i tak są opisywane w księdze wieczystej. Działka to niepodzielny kawałek ziemi, który jest podstawową kategorią w ewidencji gruntów i budynków oraz służy opisowi nieruchomości gruntowej w księdze wieczystej. Kluczowe pojęcie to granica prawna nieruchomości, czyli wytyczone linie geodezyjne uprawomocnione administracyjnie lub sądowo.

Nieruchomości gruntowe od podstaw

Eksperci rynkowi uznają, że nieruchomości gruntowe to jeden ze sposobów na udane inwestycje, zarówno te, które są traktowane jako lokata pieniędzy, jak i te, które są środkiem służącym do dalszych inwestycji. W obu przypadkach właściciel takiej nieruchomości powinien znać podstawowe pojęcia prawne związane z posiadaniem takiego gruntu. Za nieruchomość gruntową uznaje się taką część powierzchni ziemi, która jest wyodrębniona, czyli wytyczone są jej granice i założona jest księga wieczysta. Jednakże granice określające nieruchomość jako wydzieloną część powierzchni ziemskiej należy rozumieć w sensie formalnoprawnym, a nie w sensie fizycznym. Oznacza to, że ważniejszy jest prawny niż fizyczny podział działki. Ponadto nieruchomość gruntowa może składać się z dowolnej ilości działek gruntu, które położone są oddzielnie, a zapisane mogą być w jednej księdze wieczystej, w której właściciel też nie koniecznie jest jeden, ponieważ możliwa jest współwłasność kilku osób. W tym sensie nieruchomość gruntowa nie jest tym samym, co działka, która jest ciągłym obszarem gruntu znajdującym się w granicach tego samego obrębu i jednolitym ze względu na stan prawny. Działka jest podstawowym obiektem ewidencji gruntów i budynków i stanowi podstawę do oznaczenia nieruchomości gruntowej w księdze wieczystej.

Czym są nieruchomości

Rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany a jego oferta dostosowana jest do odmiennych potrzeb konsumenckich. Z prawnego punku widzenia wyróżniane są trzy rodzaje nieruchomości, co stanowi odzwierciedlenie materialnych form, w których one występują, a są to nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe. Pierwsza z nich odnosi się do części powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności. W rozumieniu prawnym grunt jest zarazem nieruchomością jak i rzeczą. W obiegowym, pozaprawnym ujęciu nieruchomość gruntowa to po prostu działka, której posiadanie ma na celu inwestycje budowlane, jak budowa domu jednorodzinnego lub całego ich osiedla, lokali użytkowych, rekreacyjnych czy innej formy ich zagospodarowania. Skutkiem tego nieruchomość gruntowa zostaje powiększona o nieruchomość budynkową lub lokalową, którymi właściciel może rozporządzać. Nieruchomość traktowana jest także jako dobra lokata pieniędzy, uważana pod tym względem za inwestycję bezpieczną, przynoszącą pewne zyski. Właściciel nieruchomości ma do niej prawa, ale spoczywają na nim także obowiązki. Przede wszystkim musi płacić podatek od nieruchomości, który pobierany jest przez samorząd gminny. Podstawą opodatkowania tym podatkiem jest powierzchnia w przypadku gruntów, a dla budynków jest to powierzchnia użytkowa.

Czym się kierować kupując działkę

Kupno działki to często pierwszy krok do zrealizowania marzenia o własnym domu. Taka decyzja musi być starannie przemyślana, ponieważ wybór określonej działki pociąga za sobą skutki wiążące dla budynku, który ma na niej powstać. Najważniejsze kryteria wyboru działki kupowanej w celu inwestycji budowlanej dotyczą przede wszystkim jej lokalizacji, wielkości i ceny. Każde z tych atrybutów można uznać za kluczowe i nierozdzielnie ze sobą powiązane, choćby przez to, że wielkość działki wpływa na jej wycenę, a przy tym działki tej samej wielkości mają różną wartość w zależności od umiejscowienia w terenie. Otoczenie działki może być atrakcyjne, jednak może nie nadawać się do budowy. Przyczyną może być usytuowanie gruntu na obszarze chronionej przyrody, w którym istnieją ograniczenia co do możliwej zabudowy. Takie miejsca są w Polsce stosunkowo liczne, a jedyne budynki, których stawianie jest tam dozwolone, to zazwyczaj domki letniskowe. Między innymi dlatego tak ogromnie istotny jest także status prawny działki, który można sprawdzić w jej księdze wieczystej, dostępnej w odpowiednim wydziale sądu i w Internecie. Należy również sprawdzić mapy geodezyjne rejonu działki, które dostępne są w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub wydziale geodezji Urzędu Gminy.