1

2

3

4

5

 

Nieruchomości a podatki

Posiadanie własnych nieruchomości daje liczne powody do zadowolenia, niezależnie od ich rodzaju i zastosowania. Jednak z tego tytułu przysługują nie tylko same przywileje i zyski, bo na właścicielu spoczywają także pewne zobowiązania. Zależne są one od tego, czy nieruchomości mają charakter komercyjny, mieszkaniowy, rekreacyjno-turystyczny, rolny lub przemysłowy. Zasadniczym obciążeniem jest tu podatek od nieruchomości, do którego płacenia zobowiązany jest właściciel, użytkownik wieczysty lub samoistny posiadacz. Stawki kwotowe tego podatku określają samorządy gminne, a ich górne granice określa Minister Finansów. Z opodatkowania nieruchomości wyłączone są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy. Wyjątkiem są grunty rolne wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Należy pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została nabyta. Właściciele indywidualni płacą podatek od nieruchomości w ratach, pozostali powinni regulować te płatności co miesiąc. Podatek płaci się także od budynków lub ich części, którego stawka jest najniższa, jeśli pełnią one funkcję mieszkalną a wyższa dla prowadzenia działalności gospodarczej.

Inwestycje w grunty rolne

Eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości uważają, że jedną z najbardziej opłacalnych inwestycji stanowią grunty rolne, które są w Polsce kilka a nawet kilkanaście razy tańsze niż w krajach zachodnioeuropejskich. Istniejące dysproporcje są nadal znaczące, np. w Holandii ziemia rolna jest 11,5 razy droższa niż u nas i to mimo tego, że w latach 2002-2010 takie grunty podrożały w Polsce o 360 proc. Prognozuje się, że wzrost ich ceny będzie rósł dalej, szczególnie po 2016 r., kiedy zniesione zostaną ostatnie ograniczenia administracyjne dla kupowania ziemi rolnej przez obcokrajowców z Unii Europejskiej. Dodatkowo sprzyja temu inny czynnik, jakim jest deficyt gruntów rolnych w krajach rozwiniętych, pochłanianych przez postępującą urbanizację. U nas wielkość dostępnych areałów także się zmniejsza, a fakt, że zasoby ziemi są ograniczone jeszcze bardziej stymuluje wzrost jej cen. Poza tym jest to trend ogólnoświatowy, co jeszcze zwiększa atrakcyjność zakupu gruntów rolnych zarówno jako długoterminowej jak i krótkoterminowej inwestycji. I choć jest to inwestycja bezpieczna, zapewniająca pewny zysk, to trzeba wiedzieć, gdzie ziemię rolną kupować, bo też opłacalność jest uzależniona od lokalizacji. Wiedza o tym, jakie lokalizacje są najbardziej atrakcyjne, jest często dostępna tylko wtajemniczonych inwestorom.

Inwestowanie w mieszkanie pod wynajem

Na rynku nieruchomości, jak przyznają zgodnie analitycy tej branży, pewne stagnacja z niewielkim oznakami ożywienia po wielkim krachu, jaki nastąpił w 2008. Jego wiadomo dalej straszy, jednak według pewnych opinii najlepiej jest inwestować właśnie w czasie kryzysu i gorszej koniunktury. Inwestorzy coraz bardziej interesują się rynkiem najmu lokali mieszkalnych, a utwierdza ich w tym popyt, za który odpowiadają przede wszystkim młode rodziny studenci i uczniowie czy też firmy wynajmują mieszkania służbowe. Generalnie są to ci wszyscy, których nie stać na własne mieszkanie lub z różnych przyczyn odwlekają moment jego kupna. Najważniejszym walorem mieszkania na wynajem jest jego atrakcyjna lokalizacja. Najlepsze pod tym względem są duże miasta, które są ośrodkami akademickim i oferują dużą ilość miejsc pracy. Dlatego wybierając lokalizację mieszkania pod wynajem należy wybierać centra dużych miast, w pobliżu uczelni czy w dzielnicach, które upodobali sobie pracodawcy, najlepiej z dobrą miejską komunikacją. Oprócz tego ważny jest dobry standard mieszkania i jego wielkość, warto więc wiedzieć, że najbardziej poszukiwane są kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Przed rozpoczęciem inwestycji należy sporządzić biznes plan z określonym sposobem finansowania, jego skalą i planowanym okresem inwestycji.

Wybór mieszkania do wynajmu

O polskim rynku nieruchomości eksperci mówią, że jest zmienny, wciąż stosunkowo mało zróżnicowany pod względem oferty. Wyjątkowy stan panuje na rynku mieszkań na wynajem, gdzie obserwować można nadpodaż mieszkań na wynajem, czego skutkiem jest stosunkowo stabilny poziom czynszów. Jednak nie zawsze są to mieszkania, których standard i lokalizacja odpowiadają najemcom. I to nie dlatego, że staliśmy się bardziej wybredni, po prostu na rynku wciąż brakuje najbardziej popularnych mieszkań dwupokojowych o przyzwoitym standardzie. Nie m się jednak czym zniechęcać, bo wynajem może być dobrym rozwiązaniem. Odpowiedniego mieszkania można szukać samodzielnie lub za pośrednictwem. Ten pierwszy wariant jest na pewno bardziej czasochłonny, warto jednak rozpocząć od wypytania znajomych i przeglądania ofert umieszczonych na internetowych portalach z ogłoszeniami. Oczywiście można też samemu zamieścić ogłoszenie z sprecyzowanymi wymaganiami co do wynajmowanego lokalu. Inn sposób to wynajęcie pośrednika, który za opłatą załatwi za nas wiele spraw, począwszy od znalezienia mieszkania, wynegocjowanie korzystnych warunków i sporządzenie umowy. Standard mieszkania, wielkość i lokalizacja to kwestie subiektywne, ale obiektywnie niezbędne jest zapoznanie się z jego stanem prawnym i podpisanie umowy najmu.

Jak korzystnie wynająć mieszkanie

Własne mieszkanie lub dom jest dobrem, na które nie każdy może sobie pozwolić, co jest charakterystyczne dla każdego, nie tylko polskiego rynku nieruchomości. Dlatego na rynkach w pełni rozwiniętych krajów unii europejskiej istnieje potężny rynek mieszkań przeznaczonych na wynajem. Przypadek naszego rynku jest o tyle skomplikowany, że jesteśmy krajem o najmniejszej liczbie powierzchni mieszkaniowej na jednego mieszkańca. Nic dziwnego zatem, że oferta mieszkań na wynajem jest u nas raczej ograniczona, choć widać pozytywne symptomy trwających od kilku lat zmian. Analitycy rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych wskazują, że rosnąca podaż ofert mieszkań na wynajem sprawia, że ceny czynszów są stabilne i wykazują tendencję spadkową. Dostępne na rynku mieszkania nie zawsze jednak trafiają w zapotrzebowanie najemców. Najczęściej wybierają oni mieszkania jedno-, dwupokojowe, nowe lub odnowione. Poza tym przez najemców cenione są mieszkania, które mają dobry standard wyposażenia, estetyczne i komfortowe wnętrze. Za takie lokale skłonni jesteśmy zapłacić nieco większy czynsz. Dodatkowym atutem mieszkania przeznaczonego na wynajem jest dobra lokalizacja, najlepiej w centrum miasta lub też w rejonach z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi. W Warszawie przykładem są dzielnice położone przy linii metra.

Mieszkanie na rynku pierwotnym

Kupowanie nowo wybudowanego mieszkania lub domu dyktowane jest innymi czynnikami, niż to się dzieje w przypadku kupna na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym jest wiele podmiotów, takich jak deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe, rzadziej są to osoby indywidualne. Specyfika tego rynku polega na tym, że mają one swoje specjalizacje, zajmują różne segmenty rynku, a co za tym idzie, oferowane przez mieszkania mają odmienny standard, ukierunkowany na rozmaitych klientów. Zanim zdecydujemy o wyborze mieszkania powinniśmy sprawdzić wiarygodność i kondycję inwestora. Co prawda ostatnie parę lat rozwoju rynku wtórnego doprowadziło do jego stabilizacji, mało jest więc nierzetelnych deweloperów, którzy na skutek zdrowej konkurencji w większości zniknęli z rynku. Nie znaczy to, że należy przestać być ostrożnym decydując się na wybór konkretnego dewelopera. Przed podpisaniem umowy powinno się sprawdzić jego oficjalne dokumenty, jak aktualny odpis z KRS, zaświadczenie z US i ZUS-u o braku zaległości. Należy sprawdzić, czy posiada on aktualne pozwolenie na budowę oraz jaki jest stan prawny działki na której ma powstać inwestycja. Warto także zapoznać się ze sposobem zagospodarowania okolicy budowy wraz z planowaną oraz istniejącą infrastrukturą. Po weryfikacji wykonawcy można podpisać umowę przedwstępną.

Kupowanie mieszkania na rynku wtórnym

Dane statystyczne o obrocie na rynku nieruchomości pokazują, że najchętniej kupowane mieszkania pochodzą z rynku wtórnego. Zapewne tendencja ta nie ulegnie zmianie, jako że według badań aż 75 proc. potencjalnych klientów deklaruje chęć zakupu na rynku wtórnym, co jest znaczącą zmianą w porównaniu z 2001 r., gdy taki zamiar deklarowało około 50 proc. możliwych kupujących. Jest to zasługą większego wyboru mieszkań na rynku wtórnym, na którym pojawiło się dużo nowoczesnych, kilkuletnich mieszkań, a więc klienci nie są już ograniczeni do skromnej oferty starych, niekomfortowych lokali. Przy kupowaniu mieszkania na rynku wtórnym należy mieć na uwadze kilka spraw, zaczynając od oceny naszych możliwości finansowych w stosunku do rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych. Wielkość mieszkania, jego standard musi być dostosowany tak do aktualnych oczekiwań, jak i dalszych planów związanych z jego użytkowaniem, zależnych głównie od ilości mieszkańców. Zwracajmy uwagę na lokalizację osiedla, a więc odległość od miejsca pracy, centrum czy infrastruktury miejskiej. Istotny jest rodzaj zabudowy, wiek i technologia budynku, jego stan ogólny. O wyborze mieszkania decyduje jego kondygnacja, rozkład pomieszczeń, stan mieszkania, w tym takich elementów jak stolarka okienna czy podłogi. Należy sprawdzić także stan prawny mieszkania.

Mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym

Jest wiele kwestii, który musimy rozstrzygnąć kupując mieszkanie lub dom, a jedną z nich jest czy mieszkanie ma być nowe, oferowane przez dewelopera czy ma pochodzić z rynku wtórnego, czyli miało już użytkownika. Wiele zależy od indywidualnych preferencji, bo zasada zgodnie z którą nowe zawsze znaczy lepsze nie ma swojego zastosowania na rynku nieruchomości. Lista czynników, które mają wpływ na wybór mieszkania lub domu zaczyna się od lokalizacji. Pod tym względem większy wybór jest dla mieszkań z rynku wtórnego, których zwyczajnie jest więcej, szczególnie w ścisłych centrach miast. Mieszkania na osiedlach deweloperskich lokalizowane są zazwyczaj dalej od centrum, co może być ich zaletą, a ponadto budowane są przy wykorzystaniu nowoczesnych technologii. Dla mieszkań rynku wtórnego są one różne, od bloków z wielkiej płyty, przez stare kamienice, aż do kilkuletnich, wciąż nowoczesnych budynków. Kupując takie mieszkanie musimy liczyć się z koniecznością remontu, w przeciwieństwie do mieszkań nowych, które najczęściej wykończone są pod klucz, co jednak ma swoją cenę w postaci dłuższego czasu oczekiwania na wprowadzenie. W momencie zakupu istnieją często tylko jako projekt dostępny u dewelopera. Dlatego przed transakcją sprawdzamy jego kondycję finansową, własność działki i pozwolenie na budowę.

Nieruchomości bez pośredników

Sprzedawanie nieruchomości bez pośrednika wymaga poświęcenia większej ilości czasu i wysiłku niż transakcja przeprowadzona z jego udziałem. Jednak zanim się przystąpi do konkretnych działań, warto dowiedzieć się, co się w nich zawiera. Pierwszym krokiem jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży, do czego potrzebny może być mały remont lub przynajmniej odświeżenie jego wnętrza. Następnie należy sprawdzić, jaka jest jego cena rynkowa lokalu lub domu, co można zrobić samodzielnie, porównując ceny nieruchomości o podobnym standardzie i lokalizacji, ewentualnie możemy zwrócić się o pomoc do rzeczoznawcy majątkowego. Kolejny krok to umieszczenie naszej oferty o sprzedaży mieszkania lub budynku na stronach z ogłoszeniami w Internecie lub w prasie. W ogłoszeniu drobiazgowo opisujemy nieruchomość i zamieszczamy jej zdjęcia. Następne kroki wymagają sprzedawcy dużej dyspozycyjności. Należy mieć czas na odbieranie telefonów od potencjalnych klientów i spotkania z nimi w celu pokazania mieszkania. Niezbędne są także umiejętności negocjacyjne, gdyż można się spodziewać, że przyszły kupiec będzie próbował obniżyć cenę. Dlatego bardzo przydaje się obeznanie na rynku nieruchomości, żeby mieć argumenty w negocjacjach. Po znalezieniu nabywcy pozostaje podpisanie umowy przedwstępnej, co najlepiej zrobić notarialnie.

Zadania pośrednika przy sprzedaży i kupnie nieruchomości

Sprzedawcy i kupujący nieruchomości często uznają pośredników w obrocie nieruchomości za zło konieczne, co wynika z niezrozumienia zasadności korzystania z jego usług i wiedzy o tym, na czym faktycznie polega jego praca. Licencjonowany pośrednik nieruchomości to doradca klienta, a nie jak się czasami uważa, tylko pośrednik załatwiający za niego formalności. Prowizja za pośrednictwo jest niemałym wydatkiem, jednak w dużej mierze mają one swoje uzasadnienie. Decydując się na wynajęcie pośrednika należy być świadomym, co przysługuje nam w ramach tej usługi. Jako klienci możemy oczekiwać od pośrednika, że pomoże nam w skompletowaniu dokumentów, wyliczeniu szczegółowych kosztów transakcji i wesprze w załatwianiu formalności w urzędach i instytucjach. Ponadto jego rolą jest negocjacja warunków umowy, w tym ceny za jaką sprzedajemy lub kupujemy nieruchomość oraz ustalenia szczegółowych warunków umowy. Profesjonalny pośrednik w ramach swoich usług powinien wyjaśnić znaczenie zapisów w umowie i polecić sposób zabezpieczenia rozliczenia finansowego transakcji. Pośrednik nie jest tylko osobą prezentującą nieruchomości, a ekspertem na rynku nieruchomości, który powinien doradzać klientowi w podejmowaniu właściwych decyzji. Dobrze jest podpisać umowę na wyłączność, która zapewni większe jego zaangażowanie.